2023년 신탁방식 주택연금 가입 절차와 유의사항 알아보기

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신탁방식 주택연금 이란?

신탁방식 주택연금은 주택 소유자가 주택을 담보로 제공하는 방식의 보증입니다. 이 방식은 신탁 계약을 체결하고 해당 주택을 공사에게 등기(소유권 이전)하여 제공합니다. 이를 통해 주택 소유자는 안정적인 연금 승계를 보장 받을 수 있습니다. 주택 소유자 사망 후, 공동 상속인 동의 등의 별도 절차 없이 배우자가 연금을 자동으로 승계 받을 수 있습니다.

신탁방식 주택연금 의 장점

안정적 연금 승계: 신탁 계약에 따라 주택소유자의 사망 후 배우자가 연금을 자동으로 승계 받으므로 안정적인 연금 수령이 가능합니다.
임대 수익 창출: 주택 연금 가입이 어려웠던 전세 주택도 신탁 방식으로는 주택 소유권과 임대차 보증금이 수탁자인 공사로 이전 되어 채권 확보가 용이합니다. 따라서 거주 공간 이외의 유휴 공간을 임대하여 추가 소득을 창출할 수 있습니다.
비용 절감: 저당권 방식에 비해 가입 및 승계 비용이 더 적게 듭니다.

신탁방식에 적용되는 용어

용어	설명
위탁 자	신탁 부동산(담보 주택)의 소유자로서 공사에게 신탁 부동산 등을 위탁하는 주체입니다. 부부가 공동으로 소유하는 경우에는 부부 모두가 위탁자가 됩니다.
수탁 자	위탁자로부터 신탁 부동산 등을 받는 공사입니다.
수익 자	신탁 재산으로부터 지급을 받거나 권리를 가지고 의무를 부담하는 주체입니다.
사후 수익자	보증 약정 체결 시부터 계속하여 위탁자와 법률상 혼인 관계에 있는 배우자로서 위탁자의 사망 시 수익권을 취득합니다.
우선 수익자	신탁 재산으로부터 우선적으로 지급을 받을 권리를 가지는 주체입니다.
귀속 권리자	위탁자와 사후 수익자 모두 사망 시 신탁 사무의 계산을 승인하고 잔여 신탁 재산을 교부 받는 주체입니다.
우선 수익권	신탁 계약에 따라 우선 수익자가 신탁 재산으로부터 우선적으로 지급을 받거나 권리를 가지는 일체의 권리를 말합니다.
우선 수익권 한도액	신탁 재산으로부터 우선적으로 지급 받을 권리의 한도액을 의미합니다.
신탁 재산	신탁 부동산과 그로부터 발생하는 금전, 권리 등을 의미합니다.

담보 제공 방식 비교

저당권 방식은 주택 소유자가 주택에 저당권을 설정하여 담보로 제공하는 방식이고, 신탁 방식은 신탁 계약을 체결하고 주택을 등기 하여 담보로 제공하는 방식입니다.

저당권 방식은 주택 소유자가 사망 시 배우자가 주택 소유권을 100% 확보 후 주택 연금 승계 가능하지만, 신탁 방식은 신탁 계약에 따라 배우자가 수익권을 취득하고, 별도 등기절차 없이 주택 연금 승계 가능합니다.

또한, 임대 수익 창출 측면에서 저당권 방식에서는 전세 주택은 주택연금 가입이 어려우나, 신탁 방식에서는 주택 소유권과 임대차 보증금이 공사로 이전되어 유휴 공간을 임대하여 추가 수입을 창출할 수 있습니다.

이러한 장점들로 인해 신탁 방식이 비용 절감 측면에서도 유리하며, 임대 수익 창출에도 도움을 줍니다.

신탁방식 주택연금 의 유의사항

신탁 부동산에 대한 지방세 체납 사실이 있는 경우 신탁 방식 주택 연금 가입이 제한되며, 신탁 등기 이전까지 체납 사실을 해소해야 가입 신청이 가능합니다.
신탁 부동산 중 복합 용도 주택, 농지법상 “농업인 주택” 등 주택 소유자의 자격이 제한된 경우, 그리고 임대차 보증금이 있는 임대차 계약이 5건 이상인 임대 목적 주택은 신탁방식 주택 연금으로 가입이 제한됩니다.
신탁 부동산에 대한 재산세, 종합 부동산세 등의 납세 의무는 위탁자 또는 사후 수익자에게 있으며, 공사가 대신 납부하는 경우 3개월 이내에 상환하지 않으면 지급 정지 사유가 발생합니다.
신탁자 또는 사후 수익자는 신탁 부동산을 관리하여야 하며, 임대 할 경우에도 임차인이 사용할 수 있도록 관리할 의무를 부담합니다. 이에 따른 비용은 위탁자 또는 사후 수익자가 부담합니다.
위탁자 사후에 사후 수익자가 공동 상속인의 동의 없이 주택 연금을 승계할 수 있지만, 공동 상속인의 유류분 반환 청구가 있을 시 해당액 만큼 책임이 발생합니다.
사후 수익자의 수익권 취득, 귀속 권리자의 잔여 신탁 재산 교부 등이 발생 시 상속세 등 세금을 납부하여야 합니다.
신탁 등기 이후에는 원칙적으로 주택 소유 지분 변경이 제한됩니다. 다만, 이사로 인한 담보 주택 변경이나 이혼 등의 사유 발생 시 제한적으로 가능하며, 이때 발생하는 비용은 위탁자 또는 사후 수익자가 부담합니다.

담보주택 임대에 관한 사항

가입 신청 시 임대차가 있는 경우 위탁자는 임대차 계약 사실 확인을 위해 공사가 요구하는 서류를 제출해야 합니다.
신탁 기간 중 임대차를 신규로 하거나 갱신할 경우 공사의 동의가 필요합니다. 일부 임대차의 경우 공사에 대한 통지만으로 갈음할 수 있습니다.
위탁자 또는 사후 수익자는 신탁 부동산을 사용 · 수익 할 수 있도록 관리에 필요한 업무를 수행하고 비용을 부담해야 합니다. 이를 위반할 경우 공사가 필요한 조치를 취할 수 있습니다.
월 차임은 위탁자 또는 사후 수익자가 공사의 동의를 얻어 직접 수취할 수 있으며, 임대차 보증금 반환은 공사가 임차인에게 직접 반환합니다.
임대차 보증금은 정기 예금 등으로 운용되며, 최근 3개월 평균 금리에 따라 운용됩니다. 이용 제한 주택과 보증금이 있는 임대 목적 주택은 신탁 방식 주택 연금 가입이 제한됩니다.
향후 금리 변동에 따라 신탁 기간 중 예치 금리가 변동 가능하며, 반환을 위해 예치한 임대차 보증금은 공사가 내규에 따라 운용됩니다.

신탁방식 주택연금 과 저당권방식 주택연금 비교

구분	신탁방식 주택연금	저당권방식 주택연금
설명	주택소유자가 주택에 신탁계약에 따른 신탁 등기를 하여 담보로 제공하는 방식의 보증	주택소유자가 주택에 저당권을 설정하여 담보로 제공하는 방식의 보증
이점	안정적 연금 승계 가능 임대 수익 창출 가능 비용 절감 가능	배우자로 연금 자동 승계 주택 연금 가입이 어려운 전세 주택도 저당권 방식에서는 가능 신탁 방식에 비해 더 많은 비용 소요 가능
용어구분	위탁 자 수탁 자 수익 자 사후 수익자 우선 수익자 귀속 권리자 우선 수익권 우선 수익권 한도액 신탁 재산 등	가입자 저당권 보유인 소유자 저당자 담보 물건 가압류자 등
실거주요건	필요	실거주 요건 미적용 (공사의 주민등록 이전 동의를 받으면 실거주 요건 미적용)
임대차	보증금 있는 임대차 불가능 (보증금 없는 월세만 가능) 담보 주택 전부 임대는 공사로부터 주민등록 이전 승인 득한 경우만 가능	보증금 있는 임대차 가능 담보 주택 전부 임대는 공사로부터 주민등록 이전 승인 득한 경우만 가능